Có tự hủy hợp đồng công chứng được không — điều người mua nhà rất hay hiểu nhầm

Nhiều anh chị mua nhà lần đầu đi đến bước công chứng thường có cảm giác đã gần xong hết rồi. Nhưng cũng chính ở giai đoạn này lại phát sinh một hiểu nhầm rất nguy hiểm: lỡ đổi ý, lỡ phát hiện vấn đề, hoặc lỡ bên kia không làm đúng như cam kết thì mình có thể tự hủy hợp đồng công chứng hay không. Câu trả lời ngắn gọn là không thể tự ý hủy. Hiểu sai điểm này, người mua rất dễ mất thế chủ động khi xảy ra tranh chấp.

Có tự hủy hợp đồng công chứng được không — câu trả lời đúng là gì?

Khi hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng hợp lệ, đó không còn là một thỏa thuận miệng hay giấy tay thông thường nữa. Nó đã trở thành một văn bản có giá trị pháp lý rõ ràng. Vì vậy, không bên nào được quyền tự ý tuyên bố hủy hợp đồng chỉ vì mình đổi ý hoặc thấy không còn có lợi nữa.

Trong thực tế mua bán nhà ở, nhiều người vẫn nghĩ rằng chỉ cần chưa giao nhà, chưa sang tên xong, hoặc chưa thanh toán hết thì vẫn có thể “rút lại”. Suy nghĩ này rất dễ gặp ở các giao dịch nhà phố trong hẻm tại Thới An, Tân Thới Hiệp hay An Phú Đông, nhất là khi hai bên quen biết qua môi giới địa phương. Nhưng đã công chứng rồi thì cách xử lý không còn đơn giản như lúc đặt cọc nữa.

Nói dễ hiểu hơn: hợp đồng công chứng không phải thích là bỏ. Muốn hủy, phải đi theo đúng con đường pháp lý.

Khi nào hợp đồng công chứng mới được hủy?

Có hai hướng thường gặp. Hướng thứ nhất là cả hai bên cùng đồng thuận. Tức là bên mua và bên bán cùng thống nhất không tiếp tục giao dịch nữa, rồi cùng quay lại tổ chức công chứng để lập văn bản hủy bỏ hoặc chấm dứt hợp đồng theo đúng thủ tục.

Đây là trường hợp êm nhất, nhanh nhất và ít tốn chi phí tranh chấp nhất. Nhưng trên thực tế, khi đã phát sinh mâu thuẫn về tiền cọc, tiến độ thanh toán, hiện trạng nhà, hoặc nghĩa vụ giao hồ sơ, không phải lúc nào hai bên cũng còn ngồi lại được với nhau.

Hướng thứ hai là một bên không đồng ý hủy. Lúc này, không ai có quyền tự hủy, kể cả công chứng viên. Công chứng viên chỉ là người chứng nhận giao dịch hợp pháp tại thời điểm ký, chứ không phải người có quyền đơn phương tuyên bố hợp đồng hết hiệu lực sau đó. Nếu tranh chấp đi xa hơn, tòa án mới là nơi có thẩm quyền xem xét và tuyên hủy hợp đồng khi có đủ căn cứ pháp lý.

Xem thêm: hợp đồng đặt cọc mua nhà cần ghi gì

Sai lầm rất lớn: nhầm giữa giấy đặt cọc và hợp đồng đã công chứng

Đây là chỗ người mua nhà lần đầu hay nhầm nhất. Nhiều anh chị nghe đâu đó câu: “Đến hạn mà không ra công chứng thì được đơn phương chấm dứt hợp đồng”, rồi áp dụng luôn cho mọi tình huống. Nhưng điều này chỉ thường xuất hiện trong giai đoạn đặt cọc viết giấy tay, chưa công chứng, khi hai bên tự thỏa thuận rõ điều kiện xử lý nếu một bên không tiếp tục giao dịch.

Ngay cả với giấy đặt cọc, nội dung cụ thể vẫn phải đọc rất kỹ. Còn khi đã bước qua giai đoạn ký hợp đồng mua bán có công chứng, logic pháp lý đã khác. Lúc đó, câu chuyện không còn là “không ra công chứng nữa thì coi như hủy”, mà là “đã công chứng rồi thì muốn chấm dứt phải có đồng thuận hoặc phải có phán quyết của tòa”.

Trong thực tế, có những trường hợp nhà gần Hà Huy Giáp hoặc Nguyễn Ảnh Thủ, bên mua phát hiện thêm chuyện lộ giới, tranh chấp, hoặc giấy tờ chưa khớp hiện trạng sau khi đã công chứng. Nếu lúc này chỉ nghĩ đơn giản là “tôi tự hủy” thì rất dễ làm sai bước, khiến tranh chấp nặng hơn thay vì gỡ được vấn đề.

Nếu lỡ vướng tình huống này, người mua nhà nên làm gì?

Việc đầu tiên là đừng xử lý theo cảm xúc. Nhiều người càng hoảng càng nhắn tin tuyên bố hủy ngang, cắt liên lạc, hoặc nghe lời khuyên miệng từ người ngoài cuộc. Cách làm đó thường không giúp bảo vệ quyền lợi của mình.

Thay vào đó, nên đi theo thứ tự:

• Đọc lại toàn bộ hợp đồng đã công chứng và các giấy tờ liên quan
• Kiểm tra xem nguyên nhân muốn hủy đến từ vi phạm nào của bên kia hay chỉ là đổi ý
• Tập hợp chứng cứ: tin nhắn, biên nhận, hồ sơ pháp lý, nội dung cam kết trước đó
• Trao đổi lại bằng văn bản rõ ràng với bên còn lại
• Nếu không đạt được đồng thuận, nên nhờ luật sư hoặc người có chuyên môn pháp lý xem hồ sơ trước khi khởi kiện

Điều quan trọng không phải là nói mình đúng, mà là có căn cứ để chứng minh vì sao hợp đồng cần bị hủy hoặc chấm dứt. Càng đi đúng quy trình sớm, người mua càng đỡ thiệt.

Xem thêm: kiểm tra pháp lý nhà Quận 12 trước khi mua

Kết luận: hiểu đúng từ đầu sẽ đỡ mất tiền và đỡ rơi vào thế bị động

Có tự hủy hợp đồng công chứng được không? Câu trả lời là không thể tự ý hủy. Nếu cả hai bên cùng đồng thuận, hai bên phải cùng quay lại nơi công chứng để lập văn bản hủy. Nếu một bên không đồng ý, tòa án mới là nơi có thẩm quyền xem xét và tuyên hủy hợp đồng. Với người mua nhà, hiểu đúng ngay từ đầu sẽ giúp tránh nhầm giữa giấy đặt cọc và hợp đồng đã công chứng, từ đó bảo vệ mình tốt hơn trong giao dịch.

Công chứng viên có quyền tự hủy hợp đồng công chứng không?

Không. Công chứng viên không có quyền tự tuyên hủy hợp đồng đã công chứng. Nếu hai bên cùng đồng ý, họ có thể lập văn bản hủy theo thủ tục. Nếu có tranh chấp, tòa án mới là nơi có thẩm quyền xử lý.

Đã công chứng mua bán nhà rồi nhưng một bên đổi ý thì sao?

Nếu chỉ một bên đổi ý thì không thể tự hủy hợp đồng. Khi đó cần xem lại hồ sơ, nghĩa vụ của các bên và trao đổi bằng văn bản. Nếu không thỏa thuận được, thường phải giải quyết tại tòa.

Điều khoản không ra công chứng thì tự chấm dứt có áp dụng cho hợp đồng công chứng không?

Thông thường không. Kiểu điều khoản này thường chỉ xuất hiện ở giai đoạn đặt cọc giấy tay, chưa công chứng. Khi hợp đồng đã được công chứng, cách xử lý pháp lý đã khác.